本报记者/钟广莲/
近日,东莞连续几宗地的拍卖再次引发市场关注。
11月5日,
此前,
合富研究院数据显示,10月份广州供地11宗,仅成交4宗。大湾区9城中,多个城市土地流拍比例超过五成。从大湾区甚至全国近期土拍市场的表现来看,东莞的表现显得尤为突出。
回归冷静 余温犹存
“我们今年参加过几场土拍,但有些质素较好的宗地成交条件都超出预期,考虑到成本收益比,只能放弃。”提到今年第二季度东莞的土拍盛况,某房企东莞投资负责人表示。
合富大数据显示,4~5月共成交7宗商住地,其中5宗地块“拼手速”触发自持机制,被提前锁定。
所谓“拼手速”,是指该宗地在网上挂牌出让时启动报价,有开发商在最短时间内报出最高限价或最高成交条件,触发提前锁定机制。
市场火热引发了东莞市政府对土地竞拍规则的修改。6月6日,东莞市公共资源交易网公布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》(以下简称“《规则》”),规定“东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(以下简称‘终次报价’),终次报价中最接近所有终次报价的平均价确定为该宗地最终报价。”
合富大数据显示,7月有3宗商住地采用“限地价+竞自持+终次报价”模式,其中仅桥头商住地触发自持进入终次报价。另外,除了9月有3宗地终止拍卖以外,10月以来东莞供应商服、住宅用地截至目前已拍出8宗。
合富研究院东莞高级分析师李兴旺告诉《中国经营报》记者,东莞土地的火热程度跟供应量有很大的关系,“东莞在一段时间内集中供应土地,其中有些条件较好的地块很容易被高价抢夺”。
东莞市自然资源局发布的《2019年度国有建设用地供应计划》显示,2019年东莞市国有建设用地计划供应商住用地共300.74公顷,商住用地供应占比30%。而在2018年,计划供应商住用地总共273.33公顷。
合富大数据显示,2019年前三季度供应23宗地,成交地块19宗,成交面积约64.7万平方米,同比减少17%。加上10~11月以来成交的28.18万平方米,一共成交约92.88平方米。
记者注意到,在成交面积下降的情况下,土地成交价格却有所上涨。前三季度商住地吸金约211亿元,同比上涨21%,楼面地价约 12873元/平方米,同比上涨16%。
深圳房企“抢地”
在一轮又一轮的“抢地大战”中,大湾区本地房企尤其是深圳房企承担着“中流砥柱”的角色。其中不乏中海、保利、
据统计,今年前三季度,东莞出让了23宗商住用地,参与土拍并成功竞得土地的有
10月以后,深圳天健(000090.SZ)、
记者梳理发现,今年以来在东莞拿地较多的房企分别是
保利方面相关人员告诉记者,东莞区位和产业发展优势显著,保利在东莞深耕10年,一直都很看好东莞未来的城市发展。
珠三角是华侨城的重仓之地。华侨城三季度报显示,今年前三季度华侨城新增土地储备29宗,其中,珠三角区域16宗,占比约55%。
除了通过招拍挂获得的土地项目外,以文旅为主业的华侨城还在东莞有相关布局。
早在2018年10月18日,东莞市人民政府就与
对于在东莞深耕布局,华侨城方面表示,东莞作为粤港澳大湾区的支点城市,区位优势独特,生态环境良好,非常适合文化旅游产业发展,是
旧改爆发
除了政策利好、地块质素较好等条件外,东莞土地市场“逢拍必热”也反映了东莞可供开发的土地资源愈加稀缺的情况。事实上,东莞的土地开发强度已经接近50%,城市更新成为东莞拓展发展空间的主要抓手。
2018年,东莞市政府发布《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(以下简称“《意见》”),提出“力争3年实现城市更新3万亩”的目标。
今年下半年开始,东莞旧改招商进程在不断加快。记者从东莞市农村(社区)集体资产管理网上查询发现,从6月20日开始,已确认前期服务商的城市更新项目接近30个。此前在“抢地”大战中未取得优质地块的房企转向城市更新市场。
在已公示的城市更新项目中,成功进入东莞旧改市场“分一杯羹”的房企包括
在已公示的获得东莞城市更新项目的20多家企业中,外来房企依旧占“大头”。
还有企业通过“曲线救国”的方式进入东莞旧改市场。
10月11日,东莞清溪北环路一宗9000平方米的加油站地块竞拍。有消息称,该地块吸引了9家房企竞拍,经过84轮竞价,拍出了总价2.5亿元、楼面单价3.98万元/平方米的价格,刷新了东莞土拍的楼面单价。夺得该宗地块的是
李兴旺表示,目前东莞可用于招拍挂出让的土地所剩不多,加上开发强度太大,因此只能通过旧改来释放更多的土地。而且现在招拍挂的成本在不断上升,房企也更愿意通过开发周期长的旧改项目进入东莞市场。