本报记者/钟广莲/赵毅/深圳报道

近日,东莞连续几宗地的拍卖再次引发市场关注。

11月5日,华润置地有限公司(以下简称“华润”,1109.HK)以总价45.11亿元拍下东莞南城一宗10.85万平方米的商住地,刷新了今年东莞总价地王纪录。该宗地可售楼面价为2.2万元/平方米。

此前,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利”,600048.SH)也以底价获得寮步镇的一宗商服用地。同日,金地(集团)股份有限公司(以下简称“金地”,600383.SH)也以22.07亿元的总价竞得东莞寮步镇的一宗商住地。

合富研究院数据显示,10月份广州供地11宗,仅成交4宗。大湾区9城中,多个城市土地流拍比例超过五成。从大湾区甚至全国近期土拍市场的表现来看,东莞的表现显得尤为突出。

回归冷静 余温犹存

“我们今年参加过几场土拍,但有些质素较好的宗地成交条件都超出预期,考虑到成本收益比,只能放弃。”提到今年第二季度东莞的土拍盛况,某房企东莞投资负责人表示。

合富大数据显示,4~5月共成交7宗商住地,其中5宗地块“拼手速”触发自持机制,被提前锁定。

所谓“拼手速”,是指该宗地在网上挂牌出让时启动报价,有开发商在最短时间内报出最高限价或最高成交条件,触发提前锁定机制。

市场火热引发了东莞市政府对土地竞拍规则的修改。6月6日,东莞市公共资源交易网公布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》(以下简称“《规则》”),规定“东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(以下简称‘终次报价’),终次报价中最接近所有终次报价的平均价确定为该宗地最终报价。”

合富大数据显示,7月有3宗商住地采用“限地价+竞自持+终次报价”模式,其中仅桥头商住地触发自持进入终次报价。另外,除了9月有3宗地终止拍卖以外,10月以来东莞供应商服、住宅用地截至目前已拍出8宗。

合富研究院东莞高级分析师李兴旺告诉《中国经营报》记者,东莞土地的火热程度跟供应量有很大的关系,“东莞在一段时间内集中供应土地,其中有些条件较好的地块很容易被高价抢夺”。

东莞市自然资源局发布的《2019年度国有建设用地供应计划》显示,2019年东莞市国有建设用地计划供应商住用地共300.74公顷,商住用地供应占比30%。而在2018年,计划供应商住用地总共273.33公顷。

合富大数据显示,2019年前三季度供应23宗地,成交地块19宗,成交面积约64.7万平方米,同比减少17%。加上10~11月以来成交的28.18万平方米,一共成交约92.88平方米。

记者注意到,在成交面积下降的情况下,土地成交价格却有所上涨。前三季度商住地吸金约211亿元,同比上涨21%,楼面地价约 12873元/平方米,同比上涨16%。

深圳房企“抢地”

在一轮又一轮的“抢地大战”中,大湾区本地房企尤其是深圳房企承担着“中流砥柱”的角色。其中不乏中海、保利、万科等知名房企。

据统计,今年前三季度,东莞出让了23宗商住用地,参与土拍并成功竞得土地的有中国海外发展有限公司00688.HK)、佳兆业集团控股有限公司01638.HK)、保利、深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城”,000069.SZ)、万科企业股份有限公司(以下简称“万科”,000002.SZ)等14家知名房企。

10月以后,深圳天健(000090.SZ)、华润等知名房企也进入东莞拿下核心地块,加入东莞土地市场的竞争。

记者梳理发现,今年以来在东莞拿地较多的房企分别是保利地产和华侨城,均斩获了4宗地。

保利地产相关人员告诉记者,东莞是保利的重仓之地。除通过招拍挂获得4宗地外,保利还拿下了位于虎门、麻涌、塘厦等地的3个城市更新项目。截至2019年上半年,保利在东莞的在建项目有14个。

保利方面相关人员告诉记者,东莞区位和产业发展优势显著,保利在东莞深耕10年,一直都很看好东莞未来的城市发展。

珠三角是华侨城的重仓之地。华侨城三季度报显示,今年前三季度华侨城新增土地储备29宗,其中,珠三角区域16宗,占比约55%。

除了通过招拍挂获得的土地项目外,以文旅为主业的华侨城还在东莞有相关布局。

早在2018年10月18日,东莞市人民政府就与华侨城集团签订了全面战略合作框架协议,约定双方将以“文化+旅游+城镇化”为切入点,重点打造一批大型综合文旅项目以及乡村振兴示范项目。据悉,接下来华侨城集团将重点打造道滘、谢岗等镇的综合文旅项目。

对于在东莞深耕布局,华侨城方面表示,东莞作为粤港澳大湾区的支点城市,区位优势独特,生态环境良好,非常适合文化旅游产业发展,是华侨城集团践行粤港澳大湾区国家战略的重要布局城市之一。

旧改爆发

除了政策利好、地块质素较好等条件外,东莞土地市场“逢拍必热”也反映了东莞可供开发的土地资源愈加稀缺的情况。事实上,东莞的土地开发强度已经接近50%,城市更新成为东莞拓展发展空间的主要抓手。

2018年,东莞市政府发布《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(以下简称“《意见》”),提出“力争3年实现城市更新3万亩”的目标。

今年下半年开始,东莞旧改招商进程在不断加快。记者从东莞市农村(社区)集体资产管理网上查询发现,从6月20日开始,已确认前期服务商的城市更新项目接近30个。此前在“抢地”大战中未取得优质地块的房企转向城市更新市场。

在已公示的城市更新项目中,成功进入东莞旧改市场“分一杯羹”的房企包括华夏幸福基业股份有限公司、鸿荣源集团有限公司碧桂园地产集团有限公司星河控股集团有限公司卓越置业集团有限公司广州市时代控股集团有限公司金地万科等知名房企。有房企在短短几个月时间内便取得3个旧改项目,如碧桂园

在已公示的获得东莞城市更新项目的20多家企业中,外来房企依旧占“大头”。

还有企业通过“曲线救国”的方式进入东莞旧改市场。

10月11日,东莞清溪北环路一宗9000平方米的加油站地块竞拍。有消息称,该地块吸引了9家房企竞拍,经过84轮竞价,拍出了总价2.5亿元、楼面单价3.98万元/平方米的价格,刷新了东莞土拍的楼面单价。夺得该宗地块的是深圳市宏发投资集团有限公司(以下简称“宏发”)旗下子公司东莞市博海胜投资有限公司。业内人士分析,宏发拿下该加油站地块不过是想获得进入东莞旧改市场的“入场券”。据了解,该宗地位于清溪镇重河村,周边分布多个旧厂房,目前已有多个旧工业厂房被列入城市更新名单。

李兴旺表示,目前东莞可用于招拍挂出让的土地所剩不多,加上开发强度太大,因此只能通过旧改来释放更多的土地。而且现在招拍挂的成本在不断上升,房企也更愿意通过开发周期长的旧改项目进入东莞市场。